Departamentos en la Ciudad: ¿Estabilidad de precios o una nueva etapa de recuperación?

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa en la que los precios de los departamentos dejaron atrás las fuertes variaciones de otros períodos pero tampoco muestran una recuperación acelerada. El valor del metro cuadrado continúa avanzando aunque lo hace muy lentamente y en un mercado donde compradores y vendedores parecen moverse con mayor cautela.El último relevamiento de Zonaprop muestra justamente esa fotografía. En septiembre el precio medio de los departamentos en CABA aumentó apenas 03% y alcanzó los US$ 2.484 por m2. Si bien se trata de un incremento pequeño fue la mayor suba mensual registrada en lo que va de 2026.La pregunta que surge ahora es si esta estabilidad marca una nueva etapa para el mercado inmobiliario porteño o si los precios todavía tienen margen para continuar recuperándose. Para el comprador la respuesta es relevante: el valor de entrada sigue siendo elevado pero todavía está por debajo del máximo histórico y la evolución reciente permite analizar qué está pasando antes de tomar una decisión.Precio de los departamentos en CABA: cuánto vale hoy el metro cuadradoSegún el informe de CABA de Zonaprop en los primeros nueve meses de 2026 la suba acumulada es de 14%. Es decir en dólares el mercado viene mostrando una evolución muy moderada.El dato también permite poner en perspectiva la recuperación que tuvo el mercado desde sus niveles más bajos. A pesar de la mejora el valor actual todavía está 113% por debajo del máximo histórico de la serie de Zonaprop.¿Cuánto cuesta un departamento promedio?Para dimensionar el valor del metro cuadrado Zonaprop toma como referencia distintas tipologías de vivienda:Monoambiente de 40 m2: alrededor de US$ 110.000.Dos ambientes de 50 m2: cerca de US$ 131.000.Tres ambientes de 70 m2: alrededor de US$ 180.000.Son valores medios de publicación y sirven como referencia general. El precio final de una propiedad puede variar considerablemente según el barrio el estado del departamento la antigüedad la ubicación dentro del edificio la orientación las expensas y la presencia de cochera o amenities.Venta de departamentos en CABA: los precios siguen en alza pero moderan su ritmo“Los precios de publicación de los departamentos en CABA muestran una relativa estabilidad con aumentos leves en dólares. Entre agosto y septiembre los valores medios de los monoambientes y de las unidades de dos y tres ambientes subieron entre un 02% y un 04%” indica Darío Cristaldo gerente de Expansión de Zonaprop (Grupo QuintoAndar).El especialista señala que hasta septiembre de 2026 el precio medio del metro cuadrado acumula una suba del 14%. “Los valores mantienen una tendencia al alza pero con un ritmo de crecimiento moderado” explica.Para Beltrán Briones fundador y presidente de Grupo Briones una de las claves para entender esta dinámica es la cantidad de propiedades que todavía hay en venta. “La desaceleración en la suba de los precios inmobiliarios se explica en gran medida por el elevado stock de propiedades en venta. Al inicio del actual Gobierno había aproximadamente 160.000 propiedades publicadas en CABA cifra que hoy se redujo a 110.000 cuando el nivel histórico habitual ronda las 90.000” señala.Según Briones el mercado está ajustando más por la cantidad de inmuebles disponibles que por sus valores. “El mercado está ajustando por cantidad y no tanto por precio: disminuye la oferta disponible de viviendas pero los valores todavía no registran grandes aumentos. Para que los precios vuelvan a subir con mayor fuerza será necesario absorber el stock de propiedades usadas algo que dependerá principalmente de la recuperación del crédito hipotecario” detalla.En este escenario la evolución del crédito hipotecario y la capacidad de absorber las propiedades usadas que siguen en venta serán determinantes para definir el ritmo del mercado en los próximos meses.¿Qué significa para el comprador?Para quien tiene dólares y está buscando comprar este escenario tiene una característica importante: no hay por ahora una aceleración fuerte del precio de publicación que obligue a convalidar aumentos mes a mes. Pero tampoco significa que haya que esperar necesariamente una gran baja."Para quienes buscan comprar una propiedad lo importante no es comparar con el promedio de toda la ciudad sino analizar el precio por metro cuadrado del barrio y de propiedades similares. Los valores pueden variar significativamente: desde US$1.500 en Lugano hasta US$3.500 en Recoleta" opina Briones.En un mercado con poca variación general la oportunidad puede estar más en negociar una propiedad puntual que en esperar una gran corrección de todo el mercado.Los alquileres siguen aumentando aunque a menor velocidadLa evolución de la compraventa ocurre en paralelo con un mercado de alquileres que también muestra una moderación en el ritmo de los aumentos.En septiembre el alquiler medio de un departamento de dos ambientes en CABA alcanzó $898.154 mensuales con una suba de 13% durante el mes. Según Zonaprop fue el menor incremento mensual registrado en lo que va del año. En 2026 los alquileres acumulan un aumento de 208% por debajo de la inflación.El dato resulta relevante para quienes analizan comprar una propiedad como inversión. Con precios de venta relativamente estables y alquileres que siguen aumentando aunque a menor velocidad la relación entre el valor de una propiedad y el ingreso que puede generar por alquiler se mantiene en torno al 570% bruto anual.En términos simples se trata de una referencia para medir cuánto puede generar una propiedad en alquiler en relación con lo que cuesta comprarla antes de descontar gastos impuestos períodos sin inquilino mantenimiento y otros costos.Mercado inmobiliario: último trimestre de 2026 y la mirada hacia 2027El cierre del año permitirá observar si las nuevas medidas se traducen en una mayor cantidad de créditos efectivamente otorgados. Para el CEO de Sabatini Propiedades Andrés Sabatini el mercado comienza a transitar una etapa diferente: después de años en los que el principal objetivo era recuperar actividad el desafío es construir un mercado con mayor profundidad más alternativas de financiación y mejores condiciones para concretar compraventas."Estamos entrando en los últimos meses del año con un mercado mucho más activo y profesionalizado. Si el financiamiento logra consolidarse y las condiciones se sostienen 2027 puede encontrar a un comprador con más herramientas y a un mercado con mayor capacidad de generar operaciones. La clave va a estar en la continuidad y en la confianza" opina.En ese sentido concluye: "La recuperación del crédito hipotecario necesitará estabilidad y condiciones que permitan asumir compromisos financieros de largo plazo con mayor previsibilidad. Si esas condiciones se sostienen 2027 podría encontrar al mercado inmobiliario con una demanda más amplia y con el crédito nuevamente integrado como una herramienta habitual dentro de una operación de compraventa. El verdadero cambio no será que vuelva a existir el crédito sino que vuelva a formar parte de la decisión cotidiana de comprar una propiedad".SN